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延迟办理房地产权证的法律风险

2013-6-19 10:29| 发布者: sam| 查看: 1706| 评论: 0|来自: 青岛财经日报

摘要:   案情简介:2000年4月,张某购买了青岛(楼盘)华银房地产开发有限公司(以下简称华银地产公司)开发的银河山庄一处房产,并向中国建设银行股份有限公司进行了抵押借款,华银地产公司为张某提供阶段性保证,即房地 ...

  案情简介:2000年4月,张某购买了青岛(楼盘)华银房地产开发有限公司(以下简称华银地产公司)开发的银河山庄一处房产,并向中国建设银行股份有限公司进行了抵押借款,华银地产公司为张某提供阶段性保证,即房地产权证办理完毕后,华银地产公司解除保证责任。2005年3月,中国建设银行股份有限公司以张某拖欠借款为由,将华银地产公司、张某起诉到原四方区人民法院,该院以张某所购的房屋未办理产权证明为由,判决华银地产公司承担连带还款责任。华银地产公司不服一审判决,委托王宇律师代理二审工作。

  律师分析:被告张某购买房屋后一直拖延办理房地产所有权证,但通过二审调查取证,可以确认抵押合同已在房产管理机关办理了抵押登记。根据相关法律规定,该抵押应认定为有效。根据担保法第二十八条的规定,同一债权既有保证又有物的担保的,保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的,保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。因此对债权人处分抵押物后仍未能实现的部分债权,华银地产公司才承担保证责任。一审判决加大了上诉人的保证责任,也与现行做法不符,如此判决必将导致整个房地产行业的混乱。二审法院完全采纳了代理律师的意见,依法改判华银地产公司承担物的担保以外的保证责任。由于抵押的房产价值远大于被告张某拖欠银行的借款数额,因此,华银地产公司实际上未承担任何保证责任。

  商品房抵押贷款过程中,房地产开发企业通常与贷款银行签订阶段性担保协议,为个人购房者承担阶段性保证责任,通常保证期限至房地产权证办妥之日止。本案中,被告张某迟延办理房地产权证,加大了房地产公司的风险,一审判决更是没有考虑到物的担保优先于一般保证的规定,在查明房地产权证没有办理的情况下,教条地按照保证合同判决房地产公司承担连带还款责任,必将导致整个房地产行业抵押贷款销售的混乱,二审法院依法改判,是完全正确的。

  律师简介

  王宇:北京(楼盘)市大成律师事务所高级合伙人,北京市大成(青岛)律师事务所监委会主任、创始合伙人,拥有国际注册法律顾问师、上市公司独立董事资格。自1997年从事律师工作以来,先后担任近百家单位的法律顾问,代理诉讼及仲裁案件近千起,近年来在投融资领域取得较大成就,成功代理公司债、短期融资券等债务融资产品的发行,能够为企业的投资并购等业务提供高质量的法律服务。电话:(86532)89070886助理手机:13165001871邮箱:wang.yu@dachenglaw.com89070866地址:青岛市香港中路100号中商大厦17层 电话:0532-

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