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黄海波:高周转率策略影响开盘节奏 板块定位需明确

2013-6-20 11:16| 发布者: jessicalynch| 查看: 1863| 评论: 0|来自: 365地产家居网

摘要: 翰博机构总经理黄海波(365地产家居网 徐程/摄) 365地产家居网 杭州(楼盘)讯   对于龙湖、中海这样大体量推盘,且能取得高去化成绩的现象,翰博机构总经理黄海波认为这是由大鳄级开发商高周转率的策略所决定 ...

翰博机构总经理黄海波(365地产家居网 徐程/摄)

365地产家居网 杭州(楼盘)讯

  对于龙湖、中海这样大体量推盘,且能取得高去化成绩的现象,翰博机构总经理黄海波认为这是由大鳄级开发商高周转率的策略所决定的。在高周转率的策略下,需要首期的开盘量有足够多的回笼资金,以至于能够降低整个项目后期运营的资金成本,从而保障财务平衡和资金平衡。除去这个根本因素外,提高自身的市场影响力也是另一个因素。未来整个杭州市场无论是本地开发商,还是消费者选房,都会因为这些大鳄的进入,使得我们原来的思维定式发生改变。因此本土小房企在未来如何展开竞争,如何争夺客户资源上会发生一些变化。

  而对于三个首开项目呈现出不同的姿态问题,黄海波认为主要在于两个方面的不同。一个是板块现状。就之江板块这个去化成绩相对少的地区和田园板块这个降价销售的区域来看,不但消费者对其的认同还是处在原来的思维定式上,就是从实际现状而言,它并没有发生多大的改变。换句话说,就是政府对相应区域规划的兑现程度影响了消费者对这个区域的认同和判断。田园板块和之江板块原先政府承诺的一些大的规划在实施上是有滞后性的,这个直接影响了消费者。但是中海西溪华府项目详情业主社区相册样板户型视频地图所处的西溪板块就不一样,好多已经是消费者可以看见的利好了,特别是在教育这一块做得很好。因此消费者会越来越认同这个区域的宜居性。

  第二点是客户划分。为什么之江板块的项目去化成绩不如杭州其他区域呢?这主要是之江的客户区域没有划。其实之江和田园一样,政府原先在开发商拿地的时候已经被定位过一次,但究竟定位的合不合理却不是开发商所能改变的,开发商只能按照政府给出的定位去吻合它。但最后迫于市场压力,由最初定位的高端降为了刚需。因此在这里面就会产生很多问题。板块的科学定位和对消费者意识的灌输是一个长线工程。从杭州地铁来看,之江板块的客群和滨江与城西是相交的。因此想让客户认可你光靠一两张广告是不行的,要让客户切实感受到自身板块的优越性是需要政府和开发商长期努力。因此融科瑷骊山项目详情业主社区相册样板户型地图能卖成这样已经是挺好的了。


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